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분당·일산·산본·평촌·중동 재건축 빨라진다

📣특별정비구역부터.. 시공사 선정·사업시행인가까지…1기 신도시 정비사업 본격화

수도권 1기 신도시 재건축 사업이 본격적인 속도전에 들어가고 있다.

분당·일산·평촌·산본·중동 등 5개 신도시는 노후계획도시 정비사업을 통해 대규모 주거단지로 다시 태어나는 작업을 진행하고 있다.

특히 최근에는 단순히 재건축을 추진하는 초기 단계를 넘어 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 시공사 선정 등 실제 사업을 진행하기 위한 핵심 절차가 이어지고 있다.

다만 지역별 사업 속도에는 상당한 차이가 있다.

🏷1기 신도시 재건축, 어디까지 왔나

2024년 11월 정부가 1기 신도시 선도지구를 선정한 이후 사업이 진행되고 있다.

분당·일산·평촌에서 각각 3곳, 중동·산본에서 각각 2곳 등 13개 구역이 선도지구로 선정됐으며, 분당 목련마을과 일산 정발마을은 별도 정비물량으로 관리되고 있다.

현재 선도지구와 별도 정비물량을 합친 15곳 가운데 특별정비구역 지정이 완료된 곳은 10곳, 사업시행자 지정까지 마친 곳은 9곳으로 파악된다.

반면 시공사 선정 절차에 들어간 곳은 아직 산본9-2구역이 유일하다.

즉, 상당수 구역이 이제 본격적인 사업 단계로 넘어가는 길목에 들어선 셈이다.

🏷재건축 사업의 핵심은 ‘특별정비구역 지정’

1기 신도시 재건축에서 가장 중요한 첫 관문 가운데 하나가 바로 특별정비구역 지정이다.

특별정비구역으로 지정되면 통합 재건축을 비롯해 용적률 완화, 기반시설 정비 등 노후계획도시 특별법에 따른 각종 제도적 지원을 받을 수 있다.

현재 지역별 진행 속도를 보면 분당과 산본 등이 상대적으로 빠르고, 일산은 행정절차가 상대적으로 늦은 상황이다.

분당은 선도지구 및 별도 정비물량 4곳 모두 사업시행자 지정까지 완료했다.

성남시는 올해 6월 샛별마을·시범단지·목련마을 등의 사업시행자 지정을 마쳤고, 7월에는 양지마을 사업시행자로 대신자산신탁을 지정했다.


🏷산본9-2구역, 1기 신도시 첫 시공사 선정

가장 눈에 띄는 곳은 산본이다.

산본9-2구역은 1기 신도시 선도지구 가운데 처음으로 시공사 선정 절차에 착수했다.

이 구역은 한양백두·백두동성·백두극동 등이 통합 재건축을 추진하는 곳이다.

기존 1,862가구에서 재건축 이후 3,376가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 계획이다.

특히 지난해 12월 특별정비구역 지정·고시를 마쳤고, 올해 3월에는 LH가 사업시행자로 지정됐다.

LH는 시공사 선정 절차가 마무리되면 후속 절차를 거쳐 2027년 사업시행인가를 신청할 계획이다.

이는 1기 신도시 재건축이 실제 ‘건설사 선정 단계’로 진입했다는 점에서 의미가 있다.

🏷분당, 내년 상반기 시공사 선정 목표

분당도 빠르게 움직이고 있다.

분당은 샛별마을, 시범단지, 양지마을, 목련마을 등 선도지구 관련 구역에서 사업시행자 지정이 진행됐다.

현재 분당의 여러 구역은 내년 상반기 시공사 선정을 목표로 사업을 추진하고 있다.

특히 분당은 2차 특별정비구역 신청도 활발하다.

지난 7월 정비계획서 사전제안 접수 결과 50개 구역에서 총 6만6,037가구가 신청했다. 이는 당시 올해 지정 가능한 기준 물량 1만2,000가구의 약 5.5배에 해당한다.

1기 신도시 재건축에 대한 주민들의 관심이 얼마나 큰지를 보여주는 대목이다.


🏷평촌도 사업시행자 지정 잇따라

안양 평촌 역시 사업이 구체화되고 있다.

평촌 A-17·A-18구역은 올해 4월 사업시행자 지정을 완료했고, A-19구역은 9월 특별정비구역으로 지정됐다.

일부 구역에서는 신탁방식을 활용해 사업 속도를 높이려는 움직임도 나타나고 있다.

평촌에서는 여러 구역이 특별정비구역 지정과 함께 내년 상반기 시공사 선정을 추진하고 있다.


🏷일산·중동은 상대적으로 늦지만 사업 추진

일산은 다른 지역에 비해 행정절차가 다소 늦다.

현재 백송마을·후곡마을·강촌마을 등 주요 선도지구는 특별정비구역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다.

2026년 9월 현재 일산의 선도지구 및 별도 정비물량은 아직 특별정비구역 지정이 완료되지 않은 상태이며, 사업시행자 지정 신청도 이뤄지지 않은 것으로 파악됐다.

중동 역시 삼익, 대우동부 등이 선도지구로 선정돼 재건축을 추진하고 있다.

다만 사업 속도는 분당이나 산본에 비해 상대적으로 차이가 있는 상황이다.

🔎규제지역 지정·조합원 지위양도 등 꼼꼼히 살펴야

1기 신도시 재건축에 대한 기대감이 커지는 만큼 투자자와 실수요자는 규제지역 지정 여부와 조합원 지위양도 제한도 함께 살펴야 한다. 정비사업 구역이 투기과열지구 등 규제지역으로 지정되면 주택 거래와 대출, 세금 등에 추가적인 규제가 적용될 수 있기 때문이다.

특히 재건축 단지를 매수할 경우 조합원 지위를 승계할 수 있는지를 반드시 확인해야 한다. 투기과열지구 내 재건축 사업은 일정 단계 이후 조합원 지위 양도가 제한될 수 있으며, 예외적으로 허용되는 경우도 있어 거래 전에 관련 법령과 해당 사업장의 적용 여부를 확인해야 한다.

또한 특별정비구역 지정만 보고 투자하기보다는 사업시행인가 진행 상황, 시공사 선정 여부, 조합원 분담금, 이주·철거 일정 등을 종합적으로 확인할 필요가 있다.

재건축은 사업 단계가 빠르게 진행될수록 기대감도 커지지만, 규제와 사업 조건에 따라 실제 거래 가능성과 사업성은 달라질 수 있다. 따라서 매수 전에는 국토교통부와 해당 지자체의 최신 공고, 정비사업 추진 현황 등을 확인하고 전문가의 상담을 거치는 것이 안전하다.

🏷‘사업시행자 지정 → 시공사 선정 → 사업시행인가’가 핵심

앞으로 재건축 사업에서 주목해야 할 단계는 다음과 같다.

① 특별정비구역 지정
↓
② 사업시행자 지정
↓
③ 시공사 선정
↓
④ 사업시행계획인가
↓
⑤ 관리처분계획인가
↓
⑥ 이주·철거
↓
⑦ 착공
↓
⑧ 입주

특히 사업시행자 지정 이후에는 시공사 선정과 사업시행인가가 본격적인 사업 진행 여부를 가늠하는 중요한 단계가 된다.

정부는 당초 선도지구에 대해 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정을 신속하게 진행하고, 이후 사업시행인가와 관리처분 등을 거쳐 첫 착공으로 이어지는 일정을 제시해 왔다.

📣재건축 속도 빨라져도 ‘분담금·공사비’는 변수

재건축 사업이 빨라진다고 해서 모든 사업이 같은 속도로 진행되는 것은 아니다.

가장 큰 변수 가운데 하나는 공사비와 조합원 분담금이다.

최근 정비사업에서는 공사비 상승과 사업성 문제가 시공사 선정 과정에 영향을 미치고 있다.

또한 통합 재건축의 경우 여러 단지 주민들의 이해관계를 조정해야 하기 때문에 사업 과정에서 의견 차이가 발생할 가능성도 있다.

따라서 특별정비구역으로 지정됐다는 사실만으로 재건축이 곧바로 착공되는 것은 아니다.

사업시행자 지정 이후 실제 시공사 선정이 이뤄지는지, 사업시행인가를 언제 받는지, 그리고 조합원 분담금이 어느 수준으로 결정되는지를 함께 살펴볼 필요가 있다.


🔔수도권 주택시장에도 영향

분당·일산·평촌·산본·중동은 1990년대 초반 대규모로 조성된 대표적인 1기 신도시다.

입주 후 30년을 넘어선 단지가 많아 재건축에 대한 관심도 높다.

앞으로 특별정비구역 지정이 확대되고 사업시행자 지정과 시공사 선정이 잇따르면 정비사업의 구체적인 모습도 더욱 뚜렷해질 전망이다.

특히 분당은 사업시행자 지정이 상당 부분 진행됐고, 산본9-2구역은 이미 1기 신도시 선도지구 가운데 처음으로 시공사 선정에 들어갔다는 점에서 사업 단계가 한 단계 더 진전됐다.

반면 일산과 중동은 특별정비구역 지정 등 초기 절차의 진행 상황을 계속 확인할 필요가 있다.

결국 앞으로 1기 신도시 재건축의 핵심은 ‘구역 지정’에서 ‘실제 착공 단계’로 얼마나 빠르게 넘어가느냐가 될 것으로 보인다.

30년 넘은 1기 신도시가 새로운 도시로 탈바꿈하는 과정이 본격적인 시험대에 올라선 것이다.